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党报三四线城市房地产回暖农民工购房有心无力

发布时间:2019-08-15 11:45:42

党报:三四线城市房地产回暖 农民工购房有心无力  2016/4/12 9:45:00 来源: 近日,本报记者走访山东、湖南、浙江等地多个三、四线城市发现,开春以来,新房销售明显加快,房地产市场出现逐步回暖势头。然而,住建部日前公布的数据显示,今年1—2月份房地产库存已达7. 9亿平方米,增速15.7%,这些库存主要集中于三、四线城市。加快农民工市民化,是消化这些库存的重要渠道之一。但受到贷款难、落户难、收入不稳定等影响,农民工群体在三、四线城市安家置业仍面临各种难题,“举家进城”需要进一步降低门槛、放宽尺度。 三、四线城市房子好卖吗?

首付门槛降低,购房者提前出手,售楼处一个星期能卖掉去年一个月的量。各地房地产销售情况出现分化

祖籍陕西榆林的张帅完成了人生中一件大事:今年2月,这个大学毕业5年多的农家子弟,终于在工作地山东淄博买上了心仪的房子。

“爸妈都是地地道道的农民,家里不能提供资助,本来计划明年才能凑齐首付款,但国家今年初降低了房贷首付比例,原来需要15万的首付款,现在只要10万了。”张帅告诉记者,经过反复比较,自己选择了淄博市区齐悦花园一套86平方米的两居室,总价50万元左右,虽然面积不大,但拥有了自己的房子,圆了多年梦想。

从江西来到湖南株洲打工的陈思红也买了房。“说实话,买房子对我们来说压力还是很大的。最近首付比例下调了,就能少付 万元左右,差不多相当于一年收入,而且税收也优惠了,所以赶紧出手。”首付后,陈思红月供在2000元左右,感觉负担不小。

国家统计局数据显示,今年2月份70个大中城市房价同比、环比增速分别为2%和4.8%。其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。

“2月份,我们公司20天销售了50套房子,到 月份一天就能卖出10套,感觉就是在‘抢’,但政策效应也在慢慢减弱,现在来看房的多,下单的速度倒是慢下来了。”株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说,楼市年前开始回暖,从户型上看,从2015年开始,90—144平方米的户型最俏,销量同比增长21.5%,144平方米以上的大户型销量同比增长了21.8%。

记者通过调查发现,相对于一线城市动辄数万元每平方米的价格,三、四线城市价格相对稳定,而在三、四线城市中,购房者对价格的敏感度也更高。搜房天下对淄博市今年 月购房者的抽样调查显示,在影响买房的诸多要素中,价格是购房者最关注的,占比达27%。除价格因素外,学区对购房者买房影响的占比为16%,购房优惠政策占比为15%。

不少房地产企业也抓住当前政策有利时机,积极调整销售策略,吸引更多购房者。

济宁华都房地产开发有限公司从2011年起在当地开发“金色兰庭”商品房项目,由于配套设施较完善,加上价格相对周边楼盘有 00—500元的优惠,销售进度很快。目前该项目近4000套住房已销售了75%。 月27日,有小区“楼王”之称的5号楼开盘,当天去化率达99%。

“根据消费者需求,我们现在调了销售策略,以现房或准现房为主,走低价优质的路线。”华都财务部经理孔超介绍。

在“金色兰庭”售楼处,记者看到,虽是工作日,但前来洽谈购房的人络绎不绝,售楼处工作人员张亚利说,春节过后这段时间,房子特别好卖,“一个礼拜能卖掉去年一个月的量”。

中原地产首席分析师张大伟说,三、四线城市普遍出现的楼市回暖行情,主要是去年一系列政策累积效应的显现,这其中首付比降低的作用最明显,让很多初次购房的刚需阶层提前跨过了购房门槛。此外,部分一线城市房价出现的快速上涨,也提高了三、四线城市房价上涨的预期。

商品房热销带动房贷市场快速增长。湖南银监局统计数据显示,截至2015年末,全省个人购房贷款余额 694亿元,同比增长20%,增速自2014年12月以来一直在保持20%左右。

农民工“举家进城”有多难?

贷款难、落户难、收入偏低且不稳定、非同城待遇等因素,还在制约着农民工等群体进城买房,多数人“有心无力”

虽然有利好政策支持,三、四线城市房地产市场出现回暖,不少房地产商也通过降价促销吸引了购房者,但据本报记者调查,受收入水平、政策限制等因素影响,农民工等群体在三、四线城市圆买房梦依然阻力重重。

5岁的农民工李宝长在淄博市淄川区打工多年,夫妻俩平均月收入在6000元左右,一家四口每月固定开支2000元左右,加上其他支出,每月能省下 000元就不错了。如果在城区买一套90平方米的房子,至少需要50万元,每月固定还2000多元的贷款,压力太大,万一哪个月的收入落下来,就有可能还不上贷款。

李宝长说:“来淄川打工10多年了,妻子孩子也都跟着来了这边,很希望在当地买一套属于自己的住房,一家人安安稳稳住在一起。”可是,几经权衡后,他最终还是选择了压力较小的租赁住房。

据了解,在淄川区,出于孩子上学、养老等考虑,农民工购房意愿较强。抽样调查显示,淄川区近七成农民工都有在当地购房的意愿,但面对动辄五六千元一平方米的房价, 000元上下且不稳定的月收入,加上首付比例、公积金贷款限制等,大多数农民工都是“有心无力”。

在湖南,也存在同样情况。交通银行湖南省分行个人金融业务部副总经理胡昊给记者算了一笔账:

以湖南三、四线城市住房均价 500元为例,算下来一套100平方米普通住房的总价为 5万元,按目前市场上首次购买普通住宅20%的首付比例计算,首付金额为7万元。2015年,全国农民工人均月收入是 072元,一名农民工用全部工资来支付购房首付,需要2年时间,但如果算上衣食住行、养家糊口开销,负担三、四线城市普通住宅就比较难了,不但首付高,月供也是不小的开支。

淄博市一项调查显示,44%的购房者能接受5000—6000元/平方米的房价,19%的购房者能接受6000—7000元/平方米的房价。而目前在淄博,房屋平均价格在每平方米6000元到7000元之间,部分高端住宅价格则达到7500—8000元/平方米,低于6000元/平方米的小区在淄博市非远即偏。面对高房价,普通市民尚感吃力,购买力偏低的农民工如果单靠自己的力量买房会更难。

不仅如此,由于现行户籍政策、信贷政策等方面限制,部分外来人口在工作地买房,很难享受到本地居民相同的待遇。

据建设银行株洲分行调查,目前农民工购房量占整个株洲城区购房总量的25%左右,在县城占 5%,说明农民工在城镇购房的潜力很大,购房意愿也很强,但是农民工购房面临一堆难题。

“农民工大多在民企工作,甚至是临聘人员,收入偏低,收入来源不稳定,很难达到银行信贷要求。”建行株洲分行行长贺涛介绍,现实中,农民工很难出具可靠的收入证明,收入难核实。如果农民工是短期工或临聘人员,大部分正规企业不愿意出具收入证明,还有不少农民工的每月工资收入是现金结算,无法提供银行存款账户流水。此外,农民工大多未缴纳住房公积金,不具备住房公积金按揭贷款申请资格,所以申请房贷难度不小。

贺涛说,农民工普遍面临进城难以落户、生活成本高等障碍,即使成为新市民,医保、社保以及子女教育问题也难跟得上,这些都削弱了农民工主动购房的意愿。

张帅告诉记者,由于户口不在本地,自己买房选择了商业贷款,利率比公积金贷款高出1个百分点以上,每月还款额 000多元,这笔支出占了家庭收入的1/ 左右。他坦言,自己在买房中遇到了不少现实困难,“因为我的户口在外地,办理商业贷款时,银行要求我在本地找一个联系人,可跟银行借钱这种事,人家一听都怕将来惹上麻烦,谁也不愿意提供证明。”

因为户口问题,张帅还面临着一个尴尬,“如果把陕西的农村户口迁出来,村里就要把土地收回去,家里父母都不同意迁户口,可要是不迁过来,买了房子也不能直接在淄博上学,只能按借读处理。”张帅不理解,他已经在淄博工作了5年,社保、缴税都在这边,为啥买了房不能享受跟本地人一样的待遇?

“现在很多农民工和外来人口在工作地买房,更多是为了子女上学和就近享受公共服务,如果不把这个环节打通,鼓励农民工在城市买房就成了一句空话。”张大伟认为,三、四线城市应逐步探索以居住证为核心的公共服务提供模式,农民工和外来人口只要在居住地买房了,就应当享受到与本地人同等的公共服务。

买房负担能否减一减?

一些房屋开发政策的限制成为增加买房负担的重要因素,一、二线城市与三、四线城市存在贷款利率倒挂现象,需防止“边去边增”的恶性循环,避免“旧库存没解决,新库存就出现”

对三、四线城市购房者而言,首先盼的就是房企进一步降低价格。记者在调查中发现,目前房地产企业普遍对5月1日将推行的房地产业营改增较为关注。有分析认为,营改增后将有利于三、四线城市低利润房企减负,给当地去库存提供更大降价空间。

淄博市淄川区颐中房地产开发公司财务负责人赵慧介绍,对于房地产开发企业来说,土地成本一般占总成本的40%,本次营改增政策规定将土地成本、建安成本等纳入抵扣范围,如果抵扣充分,估计企业的整体税负下降2%左右,为企业降房价、促销售提供了空间。“营改增可以为我们的房价带来5%的下降空间,大约每平方米能下调 00元。”

一系列房屋开发政策的限制,提高了房产开发成本,也是增加买房负担的重要因素。近年来,为解决大城市停车难,一些地方出台了住宅小区车位建设的相关规范,普遍要求新建小区车位住宅比达到1∶1,这在一、二线城市政策效果不错,缓解了小区停车紧张问题,但在三、四线城市,由于居民购车数量还不多,停车空间较富裕,小区地下停车位出现了卖不动的景象。

济宁华都房地产开发公司在开发“金色兰庭”项目一、二期房屋时,按照政策要求同步配建了2600个地下停车位,至今房屋销售了1700多套,但车位只卖出约600个,占压企业资金近1.6亿元,每年利息成本近2000万元。

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